Жилищная революция
Неприятность жилья в стране – одна из самых острых и касается большинства россиян напрямую. О её способах и масштабах ответа говорит Инна ШНЕЙДЕРМАН, кандидат экономических наук, заведующая лабораторией неприятностей жилищного и имущественного обеспечения Университета социально-экономических неприятностей народонаселения РАН.
Диагноз
– Как доступно либо, правильнее, как недоступно жильё в Российской Федерации?
– Сперва договоримся о терминах. Я, как и отечественный ведущий научный сотрудник, кандидат экономических наук Надежда Ноздрина, исхожу из показателя «коэффициент доступности жилья».
Он равен количеству лет, за которое семья из трёх человек имела возможность накопить средства для приобретения стандартной квартиры площадью 54 кв. м, если бы ни на что больше не тратилась. В соответствии с интернациональной классификации, жильё считается «дешёвым» при коэффициенте 3 года (на практике это указывает, что среднестатистическая семья может купить квартиру не более чем за 10 лет, выплачивая за неё в год не более трети собственного дохода).
При коэффициенте от 3 до 4 лет жильё считается «не весьма дешёвым», при коэффициенте от 4 до 5 – «приобретение жилья серьёзно осложнено», при коэффициенте выше 5 лет – «жильё значительно недоступно».
Средний коэффициент по России – 3,9 года. По Центральной России – 4,6, по Северо-Западному ФО – 4,5, по Южному ФО – 3,9, по Северо-Кавказскому ФО – 2,9, по Приволжскому ФО – 3,3, по Уральскому ФО – 2,9, по Сибирскому – 3,6, по Дальневосточному – 3,5 года.
Так, в случае если разглядывать средние цифры по федеральным округам, жильё доступно лишь в двух из них. По Москве мы располагаем более подробными цифрами – с разбитием населения на десять равных групп в зависимости от возрастания финансового дохода.
Для первой группы москвичей, наименее состоятельной, коэффициент образовывает 45,4 года. Жильё в столице доступно лишь для двух последних групп с самый высоким уровнем доходов.
– Какова потребность россиян в жилье? Фактически, как велика неприятность?
– Обеспеченность населения жильём в стране низкая, как в мегаполисах, так и в малых. Стандарт ООН – 30 кв. м неспециализированной площади на человека.
Сопоставьте эту цифру с русскими реалиями. На одного россиянина приходится в среднем 23,4 кв. м (в муниципальный местности – 22,9, в сельской – 24,7).
Для сравнения: в Соединенных Штатах – 70 кв. м, в наибольших городах ЕС – 30–40 кв. метров.
В соответствии с выборочным статистическим изучениям, лишь 30,3% русских домохозяйств располагают площадью более 30 кв. м на человека. 9,9% – от 25 до 30 кв. м. Соответственно, остальные 59,8% домохозяйств – менее 25 кв. м на человека. Причём 3% домохозяйств имеют менее 9 кв. метров.
Эти 3% населения государство признаёт нуждающимися в улучшении жилищных условий (всего, в соответствии с Росстату, в очереди на жильё на данный момент числится около 5% всех русских семей). Отстояв в очереди, семья из трёх и более человек приобретает от страны в социальный наём (с возможностью последующей приватизации) квартиру по социальной норме – 18 кв. м на человека.
Очередь по времени занимает около 20 лет.
– Как решать проблему? Посредством ипотеки?
– Долгосрочный кредит имел возможность бы быть действенным средством, если бы выдавался под тождественный процент, а не под 14% (в Соединенных Штатах данный процент варьируется от 2 до 6). Возможно какое количество угодно оправдывать непосильный кредит тем, что у нас нет недорогих долгих денег, но легче от этих объяснений никому не станет.
Рецепт
– Что вы предлагаете?
– Строить арендные дома.
– Человек грезит стать хозяином жилья, а вы предлагаете ему аренду?
– Совсем правильно. Ваше удивление показательно – такое уж в Российской Федерации установилось мышление, в то время как на Западе обстановка другая. В среднем по России 84,6% жилого фонда находится в собственности граждан.
На Западе вы такое редко встретите. В этом отношении к нам ближе всех Испания: в том месте жильём обладают 85,5% домохозяйств. В Италии – 72,5%, в Бельгии и Англии – 70,5%, в Соединенных Штатах – 68,2%, во Франции – 62,5%, в Германии – 40%.
Оговоримся: в отдельных мегаполисах, к примеру в Берлине, жильём обладают до 90% жителей. А вдруг вести обращение об относительно бедных семьях, то они обладают жильём особенно редко (к примеру, в Германии среди менее обеспеченных семей всего 28% имеют жильё в собственности, в Швеции – 36%, в Финляндии – 42%).
Дело вот в чём. В то время, когда в начале 1990-х россияне утратили деньги на протяжении реформ, государство решило это «компенсировать». И дало людям возможность безвозмездно взять в собственность (приватизировать) то жильё, в котором они жили.
Вследствие этого наши соотечественики привыкли думать, что единственный приемлемый вариант в жизни – быть хозяином жилья. Нужно переориентировать граждан, и это ответственная задача, стоящая на данный момент перед обществом.
– Для чего строить арендные дома, в случае если многие россияне и без того арендуют жильё?
– Во-первых, мы предлагаем строить не только коммерческие арендные дома, но и социальные, где малоимущие имели возможность бы снимать квартиры по низким стоимостям (кстати, в Европе государство дотирует малоимущим аренду жилья, дабы она не превышала 30% от их дохода).
Во-вторых, в нынешней обстановке съёмщик обычно беззащитен. В любую секунду хозяин съёмной квартиры может выселить жильца. Взвинтить цена аренды.
Запретить отремонтировать жильё так, как хочется жильцу. Фактически, эти-то события и мешают съёмщику принимать съёмную квартиру как собственную.
А в предложенном нами варианте всё напротив. Никто не сможет выгнать вас из квартиры, которую вы арендуете. Никто не увеличит цену аренды выше оговорённой заблаговременно. Никто не запретит вам сделать таковой ремонт, какой вы желаете.
Де-факто это будет ваше жильё. С той только оговоркой, что вы не сможете его монетизировать, другими словами реализовать либо сдать в аренду. Как раз так обстояли дела в СССР.
Граждане снимали квартиры у страны и наряду с этим принимали их как собственную собственность.
В-третьих, государство сейчас теряет огромную сумму денег по причине того, что собственники сдают собственные квартиры нелегально и не платят налоги. Подсчитать эту сумму запрещено, потому, что число арендодателей и съёмщиков неизвестно и не может быть известно.
Бороться с «тёмным» съёмом невозможно: доказать факт аренды возможно лишь в том случае, если его признает съёмщик.
– Реализованы ли где-нибудь ваши предложения?
– Частично. Самый узнаваемый пример – столичный регион. Ещё в 2008 году тут была принята концепция строительства разветвлённой сети арендных домов – для предоставления квартир в наём очередникам, молодым семьям, вторым льготным группам населения.
Но полностью концепция не была реализована: до тех пор пока выстроили всего 14 таких домов (9 из них расположены конкретно в Москве и 5 – в Подольске). Ничтожный, но прецедент.
Аренда «однушки» в этих зданиях стоит 3,5–4 тысячи рублей в месяц, аренда двушки – 5–6 тысяч рублей с учётом коммунальных затрат, каковые обитатели таких квартир оплачивают полностью, без дотаций (исходя из этого такие дома в столице именуют бездотационными). Как видите, это многократно дешевле, чем рыночная цена аренды.
Но нужно обратить внимание и на другие категории населения города, каковые обычно не меньше остро нуждаются в жилье, чем очередники, и совершенно верно так же не смогут купить его. Для этих категорий населения необходимо строить прибыльные дома бизнес- и эконом-класса (муниципальные либо с привлечением частных инвесторов) и сдавать квартиры в аренду по коммерческим ставкам.
Как раз такие дома смогут составить настоящую борьбу серому сектору аренды.
– И что по этому поводу думают частные инвесторы?
– Они на это не клюют – заняты вторыми проектами, каковые более прибыльны и стремительнее окупаются. Но в этот самый момент имеется хороший пример – Калужская область. В этом регионе большие фирмы оплачивают своим сотрудникам половину цены аренды квартиры.
А живут эти сотрудники в зданиях, каковые выстроены частниками при активном участии властей (льготы при выделении участка, при подводке и подключении коммуникаций и пр.).
Если сравнивать с потребностями строительство арендного жилья до тех пор пока ничтожно. Объяснения всё те же: в Российской Федерации нет недорогих долгих денег для привлечения их в постройку.
Но кроме данной объективной обстоятельства имеется и субъективные. Тогда как во всём мире хорошей прибылью в строительных работах считаются 15–20%, отечественный бизнес жаждет все 200%.
Инерция девяностых.
Надежда на поправку
– Часто говорят о таком механизме, как жилищно-строительный кооператив.
– Да, это красивый механизм, опробованный ещё в СССР и не требующий национальных затрат. Люди скидываются и нанимают застройщика.
Другими словами покупают у него не дом, а строительную услугу. В этом случае цена жилья практически не превышает его себестоимость.
К сожалению, строительство домов ЖСК пока не взяло должного развития.
– Поправки в законодательство, каковые дали бы ЖСК зелёный свет, до сих пор не приняты. Застройщики не желают терять собственную прибыль.
Но, на отечественное недовольство застройщик может сообщить: «У меня берут квартиры по моей цене – значит, она оправданна».
– Во-первых, огромная часть жилья приобретается богатыми людьми легко с целью вложения средств. Во-вторых, платёжеспособный спрос на жильё упал и будет падать дальше.
Часть квартир в новостройках по большому счету не пользуется спросом.
– Значит, может так произойти, что рынок вправду всё расставит на собственные места, как нам дали обещание в девяностых?
– Быть может, в какой-то мере. Но нельзя этого ждать и бездействовать.
Государство не имеет права устраняться из процесса. Понятие доступности жилья в Российской Федерации должно наконец наполниться не только экономическим, но и социальным содержанием.
Революция как месть должника Ротшильда. Кто основал ООН и ФРС?
Ротшильды убили Линкольна?
