Стройка в новых условиях: адаптироваться сложно, но возможно
«Президент Альянса строителей Иркутской области Юрий Шкуропат объявил, что организация утратила семь компаний. Не удивлюсь, в случае если к концу 2020 года на региональном рынке по большому счету останется всего семь-восемь застройщиков, — говорит Антон Красноштанов, директор ООО ФСК «ДомСтрой». — Выживут умелые компании, те, у кого имеется денежная «подушка безопасности», кому удаётся трудиться, не обращая внимания на изменившиеся экономические условия и не совсем благоприятные для бизнеса законотворческие инициативы».
Редакция еженедельника «Доводы семь дней» в рамках спецпроекта «совет экспертов» разбиралась в текущей обстановке и пробовала оценить возможности развития (либо, скорее, рецессии) строительной отрасли. Своим опытом адаптации к новой действительности поделились представители ФСК «ДомСтрой» — директор Антон Красноштанов, коммерческий директор, депутат Иркутской гордумы директор и Светлана Кузнецова по маркетингу Стелла Маркова.
В начале актуального беседы бессменный ведущий «совета экспертов» Игорь Альтер напомнил, что правительство России поддержало отказ от долевого строительства. В «переходный период» с 2016 по 2020 годы реализовывать квартиры в строящемся жилье возможно будет лишь с применением особого банковского счета по трехсторонним соглашениям участника, банка и застройщика.
А с 2020-го продажа квартир в строящихся зданиях будет и вовсе запрещена.
Схема «долёвки» была, само собой разумеется, высокорисковой, но самой удачной для клиентов. Не секрет, что на этапе котлована квартира стоит намного дешевле, чем готовая.
Потому «долёвка» была востребованна, поддерживала отрасль, наровне с ипотекой помогая жилищному постройке оставаться на плаву. Но, кризис внёс собственные коррективы — платёжеспособный спрос упал, а материалы, напротив, взлетели в цене.
Не все застройщики выдержали данный удар.
«Вправду, арматура за год подорожала процентов на пятьдесят, — подтверждает Антон Красноштанов. — Да всё в действительности подорожало. Не только материалы, но и работы.
Цена проектирования также выросла. Однако мы цены на квартиры продолжительно держали на уровне прошлого года. Наряду с этим продажи квартир упали».
Разрыв между жаждой купить собственное жильё и настоящими возможностями населения увеличился.
Реакция строителей на уменьшение спроса в полной мере логична: большая часть компаний несобирается приступать к новым объектам, завершает те, что уже начаты. В возможности количества ввода жилья, вероятнее, будут понижаться.
Это притом, что правительство всё время говорит: необходимо строить больше, качественнее и дешевле. Вот лишь законы принимаются такие, что строительный сектор, являющийся локомотивом экономики, начинает тормозить ещё посильнее.
«В конце 1980-х трест «Иркутскжилстрой» сдавал по 1—1,5 кв. м жилья на человека, — отыскал в памяти Игорь Альтер. — Сейчас мы недотягиваем и до половины этого показателя. А что будет с жилищным постройкой через год, два, пять лет?» Кризис, санкции плюс новые правила, заложенные в закон , поставили строителей на грань выживания.
Директор ФСК «ДомСтрой» не отрицает: обстановка в отрасли сложная, новые правила росту вряд ли будут содействовать. Рынок очевидно «просядет», а стоимости подскочат, поскольку застройщикам нужно будет привлекать коммерческие кредиты.
Банки со своей стороны относят строительные компании к категории заёмщиков с высокими рисками, исходя из этого кредиты им выдают по высокой ставке. «Застройщику заём обойдется процента на четыре дороже, чем, к примеру, компании, которая торгует продуктами, — растолковал Антон Красноштанов. — Логично, что цена квадратного метра жилья вырастет. На какое количество?
До тех пор пока сложно делать прогнозы».
Участники «совета экспертов» знают, что намерения у страны были благие — обезопасисть граждан от недобросовестных либо неопытных застройщиков, каковые смогут собрать средства, а объект до конца так и не довести. Безопасность, как говорится, превыше всего.
Вот лишь лучше бы отыскать какую-то золотую середину — дабы и людям было прекрасно, и бизнес не страдал.
Но ФСК «ДомСтрой» — одна из тех немногих компаний, каковые чувствуют себя с уверенностью, не обращая внимания на все законотворческие клевета, и в полной мере готовы трудиться по новому закону. Опыт и накопленные ресурсы разрешают гарантированно строить жильё. «Мы и сейчас на отечественном главном объекте, в 8-м районе в Ново-Ленино, реализовываем лишь готовое жилье, — говорит коммерческий директор компании Светлана Кузнецова. — Возводили блок-секции по 16 этажей и не производили квартиры на рынок, пока не достроим объект.
Вопрос в том, как много в Иркутске компаний, каковые смогут себе позволить так трудиться?» Потому, согласно расчетам специалистов, со временем число активных игроков на строительном рынке будет уменьшаться. Но кроме того тем, кто останется, реализовать выстроенное будет не так-то легко.
Ипотека не панацея
В какой-то мере поддерживать продажи жилья оказывает помощь ипотека — популярный во всём мире денежный инструмент. Вот лишь ставки на западе резко отличаются от русских. «Ставку в 12% на фоне падающих доходов населения сложно назвать льготной, ипотечной, — отметил Антон Красноштанов. — Это простой кредит.
Необходимо искать методы понижения ставки. Тогда люди прекратят именовать ипотеку «кабалой» и намного больше молодых семей сможет позволить себе жить раздельно от своих родителей, в новой собственной квартире».
Пока же цифры не воодушевляющие. «В прошедшем сезоне затраты на ипотеку в бюджете средней русском семьи достигли планки в 30%», — привёл эти аналитики Игорь Альтер.
Минус сети
Однако строить дешёвое жильё, согласно точки зрения участников «совета экспертов», сейчас всё-таки вероятно. Действительно, под него необходимо выделять участки, всецело обеспеченные инженерной инфраструктурой. «Сейчас инженерные сети в структуре себестоимости «квадрата» занимают весомую долю, — сказала Светлана Кузнецова. — В случае если государство примет эту нагрузку на себя, наша фирма готова строить квартиры с отделкой и реализовывать их по цене 33 тысячи за квадратный метр».
В Иркутской области Фонд РЖС, говоря о доступности жилья, довольно часто предлагал застройщикам почвы в «чистом поле». Были проекты по Байкальскому, Голоустненскому трактам. Но, согласно точки зрения Антона Красноштанова, стоит взглянуть в сторону Ангарска.
Данный вариант расширения жилой застройки недалеко от Иркутска видится специалисту более привлекательным и оправданным с экономической точки зрения. В том месте прокладка сетей не будет таковой проблематичной и дорогой, как на Байкальском тракте, и сложностей, которые связаны с близостью к Байкалу, возможно избежать.
К слову сообщить, у ФСК «ДомСтрой» имеется опыт комплексного развития земель, выделенных Фондом РЖС. Совместно с партнёром компания сооружает район Современник на участке неспециализированной площадью 31 га рядом с посёлком Дзержинск.
В общем итоге в Современнике планируется возвести более 90 тыс. кв. м жилья. Работы начались в 2014 году, и первая очередь уже сдана.
Оказалось как следует, комфортно и недорого.
Но компании было нужно за собственный счет проводить водопровод и канализацию. Тянули 16 километров сетей.
Вышло, само собой разумеется, затратно. Далеко не все застройщик может взять на себя такие обязательства, а позже ещё и совладать с ними.
В текущем году поступила информация, что кое-какие другие поселки в Иркутском районе, в частности на Байкальском тракте, так и не удается подключить к сетям «Водоканала», стройка поднялась. Так что инфраструктурный вопрос для отрасли один из самых больных.
Кроме того за городом потенциальный клиент желает жить с муниципальным комфортом.
«И точно грезит купить квартиру с чистовой отделкой, — предположила по ходу дискуссии Валентина Толстова, председатель совета директоров ИД «Восточная Сибирь». — Так как бюджет на новую квартиру у массового клиента со средним достатком, в большинстве случаев, ограничен. Не секрет, что юные семьи довольно часто кроме того самую нужную мебель не сходу смогут себе позволить.
Год-два кроме того дремлют на полу, на матрасе».
Приобрел и заехал?
С одной стороны, затраты на чистовую отделку для застройщика — дополнительная нагрузка, а в кризис все оптимизируются. Иначе, такое предложение может стимулировать спрос.
«Отдел продаж довольно часто выходит с таковой идеей — сдавать квартиры в чистовой отделке, — поведал Антон Красноштанов. — Мы просчитывали. Для застройщика удорожание будет маленьким.
Учтите, что мы на данный момент и без того сдаём жильё в получистовой отделке: имеется стяжка, совершена электрика, застеклён балкон, установлены счётчики на холодную и тёплую воду, радиаторы, входная железная дверь. Вопрос в другом.
По-моему, у клиента должен быть выбор. Застройщик для чистовой отделки выберет российские материалы, а, быть может, сам хозяин квартиры имел возможность бы себе позволить импортные.
Тут всё весьма лично. Потому мы на данный момент запускаем мало второе, но также весьма занимательное предложение. Готовы безвозмездно оштукатурить в квартирах стенки, сделать натяжной потолок. Подрядчиков уже выбираем.
Но это будет делаться не в каждой квартире, а по согласованию с клиентом. Повторюсь, уровень запросов у всех различный.
Для кого-то чистовая отделка (пускай кроме того самая несложная, но качественная) — это вправду довод».
Рынок в отыскивании новых форматов
Участники «совета экспертов» отыскали в памяти ещё один «довод», что компания «ДомСтрой» применяла в маркетинговой стратегии района Современник. Иркутян заинтриговала реклама нового, актуального жилья в формате лофт, где упоминались потолки до 4,7 м. Подстегнуло ли это спрос?
Да. По словам маркетолога компании «ДомСтрой», уникальное предложение увеличило интерес к объекту. «Лофт — это стильно, — прокомментировала Стелла Маркова. — Мы внесли предложение клиентам сделать квартиры на верхних этажах двухуровневыми за счет более большого, наклонного потолка. С дизайн-проектами помогали.
А цена «квадрата» была не выше стандартной по Современнику. В итоге лофты были востребованны среди творческой молодежи, у людей креативных профессий.
Квартиры уникального формата на данный момент деятельно бронируются уже в следующей очереди строительства».
Но не только в лофтах «ДомСтрой» был первым. На грядущей «Ярмарке недвижимости» компания опять готова поразить жителей, коллег и приезжих студентов: она выходит на рынок аренды жилья с неповторимым для Иркутска предложением — у неё уже готов так называемый прибыльный дом.
Эта тема сейчас довольно часто поднималась с высоких трибун: строительство цивилизованного, комфортного арендного жилья как альтернатива теневому рынку. А «ДомСтрой» забрал и реализовал таковой неповторимый проект.
Чем не антикризисное ответ?
Прибыльный дом: уже в Иркутске!
Полностью новый прибыльный дом «Альянс» находится в одноименном районе. Это две блок-секции по 12 этажей.
Внаём сдаётся 176 номеров и квартир гостиничного типа с улучшенной планировкой, всецело подготовленных для проживания, — в основном однокомнатных, и «трёшки» и «двушки».
Всё жильё будет укомплектовано сантехникой, бытовой техникой и мебелью. Для очень требовательных гостей имеется номера люкс.
В комплексе функционирует круглосуточная охранная совокупность. На каждом этаже будет дежурить консьерж, убираться в номерах поручат горничным.
В жилом комплексе предусмотрены две сауны, хамам, бильярд на пять столов, бар, конференц-зал, ресторан и административный этаж со шведской линией.
Наряду с этим цена аренды квартир представители ФСК «ДомСтрой» дали обещание держать на 15—20% ниже среднерыночной в этом районе Иркутска. Потому в качестве целевой аудитории в полной мере возможно разглядывать и студентов.
Институтов неподалеку от «Альянса» предостаточно. Заключать контракты с арендаторами компания планирует уже в ноябре.
Уверены: спрос будет.
«Это весьма сильный проект, — говорит Антон Красноштанов. — Для нас он был непростым, мы в кризис его начинали и совладали. В случае если сумели эту идею на данный момент реализовать, то нам никакой 2020 год не страшен.
А кризис? Он останется сзади — сильнейшие компании выстоят. И к законам мы адаптируемся.
Принципиально важно не опускать руки и искать решения, каковые будут отвечать реалиям и потребностям населения времени».
10 ЛАЙФХАКОВ ДЛЯ ВЫЖИВАНИЯ
